2013年09月29日

土地・建物の売却益に対する課税(譲渡所得税)

( 概  要 )
譲渡所得の税金は、他の所得と区分して計算します。
(分離課税方式)短期譲渡所得か長期譲渡所得かで
税率が異なることが一つポイントとなります。これは
売った土地や建物の所有期間が、売った年の1月1日
現在で5年を超えるかどうかにより適用する税率が
違ってくるので注意が必要です。
短期譲渡所得:5年以下の保有
長期譲渡所得:5年超の保有

( 計算の仕方 )
課税譲渡所得=
譲渡価額−(※1取得費+※2譲渡費用)
         −※3特別控除額(一定の場合)
※1)取得費:@売却した土地・建物の購入代金
(建物は必ず減価償却額を控除します。)と
A仲介手数料などの合計額です。実際の取得費の金額
が譲渡価額の5%に満たない場合は譲渡価額の5%相当
額を取得費として計算することができます。

※2)譲渡費用:
@仲介手数料
A測量費など土地や建物を売るために直接要した費用
B貸家の売却の際に支払った立退料
C建物を取壊して土地を売ったときの取壊し費用

※3)特別控除額:
@収用などのときは最高5,000万円
Aマイホームの売却は一定の条件のもと3,000万円

( 税 率 )
短期譲渡所得:所得税30%、住民税9%
長期譲渡所得:所得税15%、住民税5%
(他に復興特別税:基準所得税額×2.1%)

( マイホームの譲渡益の課税の特例 )
必要書類は末@
(東日本大震災に係る場合は別途規定があります。)
※3,000万円の特別控除
自分が住んでいる家と敷地を売ったときや
住まなくなってから3年後の12月31日までに
売却したときなど一定の要件を満たす場合には
以下の特例があります。

課税譲渡所得=
譲渡価額−(取得費+譲渡費用)
        −特別控除額(3,000万円)
3,000万円に満たない場合には
譲渡所得の金額が限度となります。

売った年の前年、前々年にこの特例や
マイホームの買換(交換)の特例、マイホームの
譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の適用
を受けていないこと、収用等の特別控除を受けて
いないことも適用条件です。

その他、住んでいた家屋、住まなくなった家屋を
取壊した場合については、その敷地譲渡契約が1年
以内に締結され、かつ住まなくなった日から3年目
の12月31日までに売ること。その間、その敷地を
貸駐車場などの用に供していないこと。売手と買手
が親子や夫婦などとの特別な間柄に当たらないこと。
この特例を受けることだけを目的としていないこと。
別荘・趣味・保養などのために保有していないこと。
その他一時的な目的で入居したと認められる家屋。
こういったものは適用除外となりますので注意して
ください。

※軽減税率の特例
必要書類は末@A
売った年の1月1日現在でそのマイホームの所有
期間が10年を超えている場合は3,000万円の
特別控除の特例を適用した後の課税長期譲渡所
得金額に対して以下の通り軽減された税率で
税額を計算することになります。
課税長期譲渡所得金額
6,000万円までの部分
10%(所得税)4%(住民税)
6,000万円超の部分
15%(所得税)5%(住民税)
(他に復興特別税:基準所得税額×2.1%)

※買換え(交換)の特例
必要書類は末@ABDF
マイホームの買換え(交換)をした場合は、
譲渡価額が1億5千万円以下、売ったとしの
1月1日現在で所有期間10年超、居住期間10年
以上の場合など、一定の要件に該当する場合は
その譲渡益の課税を繰り延べる特例が受けられ
ます。但し、3,000万円控除または軽減税率の
特例とは、選択適用となります。

( マイホームの譲渡損失の課税の特例 )
通常の所有不動産の取引とは違ってマイホームの
売却による譲渡損失は条件付きで他の所得との通算
ができます。その年で控除できない場合は翌年以後
3年内の各年分の所得から繰越控除できます。
(合計所得が3,000万円を超える年はできません)

通算できる場合
必要書類は末@ADEF
※ 新たにマイホームを買換える場合の特例
売ったマイホームの代わりに新たなマイホームを取
得し年末においてその新たなマイホーム取得に係る
住宅ローン残高がある場合は、一定の要件のもとで、
売ったマイホームの譲渡損失の金額について損益通
算及び繰越控除をすることができます。

※ 新たにマイホームを買換えない場合の特例
必要書類は末@AC
マイホームの譲渡契約締結日の前日において住宅ロー
ン残高があるマイホームを売った場合には、一定の
要件のもとで、そのマイホームの譲渡損失(注1)
の金額について損益通算及び繰越控除をすることがで
きます。
(注1:住宅ローン残高からマイホームの譲渡対価
の額を控除した残額を限度とします。)

((特例適用の要件))
        損失買換えの特例  買換えない特例
売ったマイホーム   売った年の1月1日で5年超
の所有期間

住宅ローン残高    不要      必要

新しマイホーム    必要      不要
の取得

住宅ローン残高    必要      不要

繰越控除をする年の合計所得金額3000万円以下で
あること。

((必要書類の確認))
@住民票(除票)の写し条件付き
(売却日より2か月以後に交付をうけたもの)
<売却したマイホームの>
A登記事項証明書
B売買契約書の写し
C住宅借入金等の残高証明書
<取得したマイホームの>
D登記事項証明書
E住宅借入金等の残高証明書
F住民票の写し













posted by あべちゃん at 23:58| 東京 ☀| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年09月25日

住宅取得控除について(新築住宅購入の場合)

(1)概要
住宅ローンを利用しながら、新築マイホームの購入を
した場合(25年中に購入して居住の用に供した場合)
以下の内容の住宅借入金等特別控除を受けることがで
きます。

(2)控除額の算出方法
@住宅借入金等特別控除を受ける場合
(控除期間10年間です。)
住宅ローン等の年末残高×1%=控除額
(最高2000万円)     (最高20万)
             ※100円未満切捨て
A認定住宅の新築等に係る
住宅借入金等特別控除を受ける場合
(控除期間10年間です。)
住宅ローン等の年末残高×1%=控除額
(最高3000万円)     (最高30万)
             ※100円未満切捨て
以下は別途規定があります。(今回は省略します。)
※1 他、東日本大震災により被害を受けた場合
※2 バリヤフリー改修工事
※3 省エネ改修工事に係る特定増改築等
※4 中古住宅の場合

(3)新築住宅と他の要件を一緒に確認します。
イ)取得後6か月以内に入居し、引続き居住してい
ること。
ロ)家屋の床面積(登記面積)が50u以上であること
ハ)床面積の1/2以上が専ら自己の居住の用に供され
ていること。
ニ)控除を受ける年の所得金額が3,000万円以下であ
ること。
ホ)民間の金融機関や独立行政法人住宅金融支援機構
などの住宅ローンであること。
へ)住宅ローン等の返済期間が10年以上で、しかも
月賦のように分割して返済すること
ト)認定長期優良住宅についてはそれが証明された
ものであること
チ)認定低酸素住宅について認定住宅の新築等に係る
住宅借入金特別控除の特例を適用する場合はそれ
が証明されたものであること。

(4)必要書類の確認
イ)住宅借入金等特別控除額の計算明細

ロ)住民票の写し

ハ)家屋の登記事項証明(原本)、請負契約書の写し、
  売買契約書の写し(補助金を受けた場合・資金贈与
を受けた場合は、その額を証する書類の写し)

ニ)住宅資金に係る借入金の年末残高等証明書

ホ)住宅ローン中に含まれる敷地等の購入に係る
ローン等についてこの控除を受ける場合は敷地等
の登記事項証明書、その敷地等の分譲に係る契約書
の写しなどで、その敷地等の取得年月日・取得価額
を明らかにする書類

へ)認定住宅取得の場合は、以下の区分に応じた書類
   a :認定住宅が長期認定住宅に該当するときは
    「長期優良住宅建築等計画の認定通知書」の写し
   b :認定住宅が低炭素建築物に該当するときは
    「低炭素建築物新築等計画認定通知書」の写し
     及び住宅家屋証明書若しくはその写し又は
     認定低炭素住宅建築証明書等
   ※ 低炭素建築物の場合
     市区町村による証明書。
(25年6月以降居住した場合)

◎ 居住の用に供した年分についての確定申告が必要とな
ります。次年度以降は、会社の年末調整で処理されます。
給与所得者が確定申告をする場合、源泉徴収票の添付も
お忘れなく。



posted by あべちゃん at 20:41| 東京 🌁| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年09月23日

株主総会について 

株主総会は株式会社の意思を決定する最高機関です。
株主を構成員として、定款の変更や取締役・監査役
の選任、会社の合併や解散などの会社の重要事項を
取り決めます。

(1)場所と召集
株主総会には事業年度終了後一定の時期に召集しなけ
ればならない定時株主総会と必要に応じて召集する
臨時株主総会があり、どちらとも取締役が召集します。

取締役は、日時や場所、目的事項などを定めて総会の
日の2週間前までに株主に召集通知を発送しなければ
なりません。(株式譲渡制限会社の場合は1週間前
なお、取締役会設置会社でなければ、その期間を定款
に定めてさらに短縮できます。)

株主全員の同意があるときは召集手続きを経ないで
開催することもできます。あとあと紛争などが生じる
場合に備えて適法な召集手続きをとり証拠を残すこと
も必要と考えます。

(2)議決権行使
株主総会に出席しない株主が、書面によって議決権を
行使できるようにする方法があります。
この場合には株主に送付する招集通知書に
「議決権行使書」を同封し賛否を記入してもらい返送
してもらうだけで議決権が行使できます。 この場合
には以下の規則が設けられています。

@株式譲渡制限会社でも、株主総会招集通知は総会の
2週間前までに発送すること。
A取締役会非設置会社でも、招集通知は書面による。
B株主全員の同意があっても召集手続きを経ること。
C招集通知の際、株主に対し、議決権の行使について
参考となる事項を記載した書類(株主総会参考書類)
と株主が議決権を行使するための書面(議決権行使
書面)を交付すること。


(3)取締役会非設置会社の株主総会
@定時株主総会は毎事業年度の終了後の一定の時期に
召集しなければならないことが決められています。

A株主総会では会社法および定款で定めた事項を決議する
他、会社に関する一切の事項を決議することができます。

B取締役は日時・場所・目的等を定めて、1週間前までに
召集の通知をします。株主総会では会議の目的となって
いない事項も決議できます。

C招集通知は書面以外に電話・ファックス・メールなどでも
可能です。

D定時株主総会の招集通知の際は、損益計算書や貸借対照表
などの事業報告書の添付・提供は不要です。

株主全員の同意があれば、招集手続きは省略できます。

(4)取締役会設置会社の株主総会
非設置会社との違いは以下の通りです。
設置会社の決議は、会社法と定款で定めた事項のみしか
決議できない。cfA
総会においても目的となっていないものは決議できない。
招集通知は書面でなければならない。CfB・C
定時株主総会の招集通知の際、計算書類等を提供しな
ければならない。

非設置会社同様、株主全員の同意があれば、
招集手続きは省略できます。

(5)株主総会の決議
@議長
株主総会の議長はだれが行うかについての法律的な
制限はありません。 しかしながら定款で定めてい
る会社が多く、定めのない場合は総会の場で選任で
きます。

議長の役割は総会の秩序を維持し整理することで、
命令に従わない者や株主総会の秩序を乱す者を
退場させることができるといった強力な権限が
与えられています。

A報告事項と決議事項
定時株主総会においては
最低限、事業報告と計算書類の承認(会計監査設置
法人においては一定の場合は報告)が会議の目的とな
ります。なお、事業報告については株式譲渡制限会社
の場合、原則として会社の状況に関する重要な事項を
内容とすれば足ります。

B取締役等の説明義務
取締役・会計参与・監査役及び執行役は、株主から
特定の事項について説明を求められた場合には必要な
説明をしなければならない。・・・・「説明義務」
例外は以下の通り
・会議の目的事項に該当しないこと。
・説明により株主の共同の利益を著しく害する場合。
・説明により調査が必要であったり、説明そのもの
が会社や第3者の権利を侵害することになる場合。
・また質問返しであったりするなどの正当な理由が
ある場合。

C決議権の代理行使
株主は委任状を提出すれば代理人によって議決権を
行使することができます。ただし定款で代理人を株主
に制限している場合にはこれに従わなければなりません。
なお、株主が法人の場合は従業員が代理人になることが
できます。

D延期や続行
総会日は後日に延期したり、続行したりすることがあり
ます。議事に入らず後日に日をあらためることを延期。
議事に入った後審議を継続して行うために別の日を決め
ることを続行といいます。株主総会においての決定に
関しては改めて召集決定通知を必要としません。

E議事録
議事録は10年間、本店に据え置くこととされて
おります(支店に写しを5年)、株主と債権者は会社の
営業時間内はいつでも、その書面の閲覧または謄写の
請求等をすることができます。

また議事録は役員等の登記事項を変更するためにも
必要となります。 なお株主総会の議事録には
(登記の際に必要とされる一定の場合を除く)取締役・
監査役は署名・記名押印の法律上の義務はありません。
通常は管理のため取締役だけが記名押印をして保存
します。 しかしながら、法律上の要件ではありませ
んが、定款に「議長及び出席した取締役がこれに署名
・記名押印する」旨の規定があればこれにしたがうこ
ととされております。

※補足 「取締役会」について
取締役会を置く株式会社を「取締役会設置会社」と
いいます。公開会社等は設置を義務付けられています。

それ以外の株式会社は定款で定めれば設置することが
できます。この場合、取締役が3名以上のほか、監査
役1名以上(株式譲渡制限が有る会社は会計参与でも
可能です。)が必要となります。

(6)公告
株式会社は定時株主総会の終了後遅滞なく、貸借対照表
(大会社は損益計算書も)を公示しなければなりません。
従来からの有限会社は決算公告が不要です。要件さえ
満たして入れば自社のホームページなどで公告すること
も可能です。
















posted by あべちゃん at 15:13| 東京 ☁| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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